Terug naar Projecten Financiële haalbaarheid

Een grondexploitatie die meebeweegt met je project

Een haalbaarheidsmodel in Excel is bij elk overleg al achterhaald. Percelio bouwt de grondexploitatie en residuele grondwaarde op uit je kavels, programma en actuele marktcijfers. Versies bewaren historie, scenario's tonen gevoeligheid en je rapport is altijd actueel.

STIKO-conform model

Residu, rendement en cashflow, op kavel- en projectniveau

Stop met het kopiëren van Excels. Percelio rekent de residuele grondwaarde uit op basis van je verkavelingsprogramma, bouwkosten-kengetallen, actuele marktprijzen en bijkomende exploitatieposten. Wijzig de mix, de cijfers updaten direct.

Residuele grondwaarde per kavel én op portefeuille-niveau
Bouwkosten-kengetallen per woningtype en commerciële BVO
Marktprijzen per gemeente uit transactie-data
BTW, financiering, planschade, sloop en bouwrijp maken
Indirecte kosten: VTU, plankosten, onvoorzien, rente
Cashflow met fasering (verwerving, bouwrijp, oplevering)

Cijfer-snapshot

Residuele grondwaarde: € 2,1 mln
Rendement op investering: 8,4 %
Stichtingskosten: € 14,7 mln
Aantal woningen: 42

Versies & scenario's

Stop versiechaos in Excel

Bij elk overleg een nieuwe versie, maar welke is "de" versie? Met Percelio bewaar je versies expliciet en zie je de diff per regel. Scenario's bovenop een basisversie laten gevoeligheid zien zonder dat je de basis vervuilt.

Versies

Initieel, bijgesteld, actueel, en zoveel tussenversies als je wilt
Diff-view: wat is gewijzigd, wie, wanneer?
Versie pinnen voor besluit, anterieure overeenkomst of bankaanvraag
Roll-back als een aanname onjuist bleek

Scenario's

Marktprijs ±10%, bouwkosten ±10%, rente ±1%
Mix-wijzigingen: meer sociaal versus meer duur
Faserings-scenario's: snel versus uitgesmeerd
Naast elkaar vergelijken voor het MT

Voorspeld versus werkelijk

Zodra je verkoopt, leert het model

Een haalbaarheidsmodel is vaak een momentopname. Zodra de eerste woningen verkocht zijn, zie je in Percelio het verschil tussen je aannames en de werkelijkheid, per fase en per kavel. Dat geeft je grip bij vervolgprojecten in dezelfde portefeuille.

Verwachte versus gerealiseerde verkoopprijs per woning
Begrote versus aanbestede bouwkosten
Geplande versus werkelijke doorlooptijd per fase
Marge-ontwikkeling over de tijd, gevisualiseerd

Voor wie

Drie disciplines die de cijfers nodig hebben

Ontwikkelaars

Beweeg snel mee met markt en kosten

Diff tussen versies, scenario-analyse en voorspeld-vs-werkelijk dashboard. Onderbouw je investeringsbeslissing zonder een nieuw Excel-model te bouwen.

Gemeentes

Toets initiatieven op realiteit

Onderbouw anterieure overeenkomst en exploitatiebijdrage met transparante grondwaarde en kostenposten. Geen black-box rapport van de initiatiefnemer.

Aannemers

Vroeg zicht op volumes en prijspeil

Sluit eerder aan in het ontwerpproces met een realistisch beeld van stichtingskosten, oplevervolumes en planning. Optimaliseer je werkvoorbereiding.

Kostenposten in detail

Alle exploitatieposten op één plek

Een grondexploitatie kent veel posten en elke gemeente, ontwikkelaar of bank let op andere details. Percelio biedt de STIKO-conforme indeling als basis en laat je per project aanvullingen doen, met heldere onderbouwing.

Verwervingskosten

Aankoopsom, overdrachtsbelasting (10,4% voor commercieel), notariskosten, taxatie, due diligence en eventuele optievergoedingen.

Sloop & bouwrijp

Sloopkosten incl. asbestsanering, bodemsanering, dempen sloten, archeologisch onderzoek, ophogen, riolering, kabels en leidingen.

Planschade

Indicatie planschaderisico voor omliggende panden, met onderbouwing op basis van bestemmingswijziging en bouwhoogte-impact.

Bouwkosten

Kengetallen per woningtype (sociaal, midden, vrije sector, beneden/boven, appartement) en per commercieel BVO. Met index en regio-correctie.

Bijkomende kosten

Honoraria architect, constructeur, installatieadviseur, vergunningsleges, makelaarscourtage, marketing en oplevering.

Indirecte kosten

Plankosten gemeente, VTU (vergunning, toezicht, uitvoering), AK (algemene kosten ontwikkelaar), onvoorzien (5-10%).

Financiering

Rentekosten gedurende de bouw, rentelasten op grond, financieringsprovisie en eventuele garanties. Per fase berekend op basis van cashflow.

BTW & fiscaal

BTW op verwerving (21% bij bouwterrein), op bouw, op verkoop. Vooraftrek-positie en eventuele OVB-correctie.

Opbrengsten

Verkoopprijs per woning (uit transactie-data per gemeente), grondprijs commercieel, eventueel subsidies (sociale woningbouw, transformatie).

Werkwijze

Vier momenten waarop een versie cruciaal is

A

Verwerving

Eerste haalbaarheidsindicatie voor de investeringscommissie. Voorzichtige aannames, scenario's voor verschillende marktomstandigheden.

B

Definitief ontwerp

Versie gepind voor de anterieure overeenkomst met de gemeente; basis voor exploitatiebijdrage en kostenverhaal.

C

Bankaanvraag

Versie met aanbestede bouwkosten, definitieve marktprijzen en cashflow-fasering. PDF-rapport voor bank/financier.

D

Tijdens realisatie

Actualiseren met werkelijke verkoopcijfers en aanbesteed werk; voorspeld-vs-werkelijk dashboard voor het MT.

Praktijkverhalen

Drie manieren waarop de cijfers werk besparen

Ontwikkelaar

Marktshift opgevangen in 20 minuten

Toen de hypotheekrente in een kwartaal met 1% steeg, kon de ontwikkelaar in 20 minuten alle lopende projecten herrekenen. Drie waren onder de marge gedoken; één werd uitgesteld, twee kregen een aangepaste mix (meer sociaal voor subsidie).

Gemeente

Transparante anterieure overeenkomst

De gemeente kreeg van de initiatiefnemer een Percelio-rapport met onderbouwde residuele grondwaarde, gespecificeerde kostenposten en marktprijs-bronnen. Geen discussie meer over "uw cijfers tegen onze cijfers"; de exploitatiebijdrage was binnen één gesprek vastgesteld.

Aannemer

Realistische aanbieding zonder gokken

Een aannemer kreeg vroege toegang tot het haalbaarheidsmodel en kon zijn aanbieding afstemmen op de verwachte cashflow van de ontwikkelaar. Geen excessieve marges om risico's af te dekken; verstandige verdeling van risico's tussen partijen.

Veelgestelde vragen

Over methodiek en betrouwbaarheid

Hoe accuraat zijn de bouwkosten-kengetallen?

De kengetallen zijn gebaseerd op publieke bouwkostendata (BDB-index, NEN-norm) en marktgegevens van actuele aanbestedingen, gecorrigeerd voor woningtype, BVO en regio. Voor een formele bankaanvraag is altijd een aanbesteed bedrag aan te bevelen; voor verkenning en strategie zijn de kengetallen ruim voldoende.

Waar komen de marktprijzen vandaan?

Transactiedata per gemeente uit publieke registraties, gecombineerd met WOZ-waarden en kadaster-mutaties. Voor nieuwbouw worden gerealiseerde verkoopprijzen van vergelijkbare projecten als referentie gebruikt; je past zelf de prijs per type aan op basis van plaatselijke kennis.

Voldoet het model aan STIKO?

Ja. De indeling van kosten- en opbrengstposten volgt de STIKO-systematiek (Standaard Indeling Kostenposten Ontwikkeling). Je kunt eigen subposten toevoegen voor specifieke projecten zonder de standaard te verlaten.

Werkt het ook voor commercieel vastgoed?

Ja. Naast woningen kun je BVO commercieel, voorzieningen of bedrijfsruimte modelleren, met afwijkende huur-/verkoopprijzen en kostenkengetallen.

Kan ik mijn Excel-model importeren?

Bestaande modellen importeren we via onboarding. Stuur ons je sjabloon; we mappen jouw posten op de standaard-indeling. Daarna werk je verder in Percelio met versies, scenario's en koppelingen aan je verkaveling.

Wat als een externe accountant het wil controleren?

Elke versie is exporteerbaar naar PDF met volledige onderbouwing per post, inclusief bronvermelding van de kengetallen en marktprijzen. Externe gasten kunnen direct in Percelio meekijken zonder licentie.

Verdieping

Meer lezen in het Kenniscentrum

Artikel

Rekenmodel dat meebeweegt met je project

Plan een demo Bekijk prijzen