Checklist bezichtiging huis: waar je op moet letten

De gemiddelde woningtransactie in Nederland zit boven de 500.000 euro, en 72 procent van de woningen gaat boven de vraagprijs weg (NVM). Toch is de bezichtiging waarop je die beslissing baseert vaak niet meer dan een half uur, met een makelaar erbij en drie andere geïnteresseerden in de gang. Dat half uur goed gebruiken is het verschil tussen een bod met een onderbouwing en een bod op sfeer.

Deze checklist is opgedeeld in wat je vóóraf uitzoekt, wat je tijdens de bezichtiging nakijkt en wat je erna doet. Het eerste deel kost je vijf minuten achter je laptop en levert de meeste winst op, want daar zit de informatie die de makelaar niet spontaan gaat vertellen.

Stap 1: check het adres voordat je gaat

Bouwjaar, energielabel, vergunningsaanvragen in de straat en de bijzonderheden van een locatie staan in openbare registers: de BAG van het Kadaster, EP-Online van de RVO, de geluidkaarten van het RIVM, het Bodemloket en de officiële bekendmakingen. Wij hebben 7,9 miljoen BAG-adressen en ruim 54.000 energielabels in onze eigen database staan, dus deze check is een kwestie van seconden.

Waarom dit vóór de bezichtiging moet: het bouwjaar bepaalt welke vragen je stelt. Bij een woning uit 1968 vraag je naar asbest en isolatie, bij een woning uit 2015 naar het ventilatiesysteem. Met een leeg hoofd naar binnen gaan levert een rondje kijken op, met een bouwjaar in je hoofd een gesprek.

Je ontvangt de volledige checklist per mail, met bovenaan de punten die bij dit specifieke adres horen. Handig om op je telefoon open te houden terwijl je door het huis loopt.

Wat het bouwjaar je vertelt voordat je binnen bent

Bouwperiodes hebben hun eigen gebreken, omdat er in elke periode volgens de normen en materialen van toen is gebouwd. Dit is wat je per periode mag verwachten:

Let op één ding: het bouwjaar in de BAG hoort bij het pand, niet bij de installaties. Een woning uit 1925 met een nieuw dak uit 2010 staat nog steeds als 1925 geregistreerd. Het bouwjaar vertelt je iets over casco en fundering, niet over wat er sindsdien is vervangen. Voor de asbestkant van een oud bouwjaar staat het volledige verhaal in ons artikel over asbest in huis herkennen.

De checklist, per onderdeel

Loop deze zes blokken in deze volgorde langs. Buitenkant eerst, want daar zit het duurste onderhoud, en je staat er toch al terwijl je aanbelt.

1. Buitenkant en dak

Het duurste onderhoud zit aan de buitenkant. Loop eerst een rondje om het huis voordat je naar binnen gaat.

• Dakpannen: liggen ze recht, zie je verschoven of gebroken pannen, groeit er mos in de nok?
• Dakgoot en regenpijp: hangt de goot recht, zie je vochtstrepen op de muur eronder?
• Voegwerk: kun je met een sleutel zand uit de voeg krabben? Dan is uitvoegen nodig.
• Scheuren in de muur: verticaal is meestal krimp, diagonaal boven ramen en deuren wijst op zetting.
• Kozijnen en houtrot: prik met een sleutel in de onderdorpel van houten kozijnen, vooral aan de zuid- en westkant.
• Schilderwerk: bladdert het, en wanneer is er voor het laatst geschilderd?
• Zonwering: zijn er screens, markiezen of rolluiken, en werken ze? Laat ze uitrollen tijdens de bezichtiging, en check of ze in de lijst van zaken staan.

2. Vocht en fundering

Vocht is de post die kopers het vaakst missen en de verkoper het makkelijkst wegwerkt met verse verf en een geurkaars.

• Ruik in de meterkast, de kelder en onder de trap. Kelderlucht verdwijnt niet met ventileren.
• Is er een kruipruimte, en kun je erbij? Vraag of het luik open kan: staat er water, ruikt het naar schimmel, en is de isolatie droog?
• Kijk achter meubels en gordijnen op noordmuren naar schimmelplekken en kringen.
• Opbollend of loszittend plintwerk onderaan de muur wijst op optrekkend vocht.
• Leg een knikker of waterpas op de vloer om scheefstand te zien, en kijk of binnendeuren klemmen.
• Ramen aan de binnenkant nat of beslagen bij een koude bezichtiging? Let dan op ventilatie en glaskwaliteit.

3. Installaties

Installaties hebben een bekende levensduur. Het bouwjaar op de sticker vertelt je wat je binnen vijf jaar moet vervangen.

• Cv-ketel: welk bouwjaar staat op het typeplaatje, en wanneer is hij voor het laatst onderhouden? Fotografeer het plaatje. Vanaf vijftien jaar is vervanging aan de orde (2.000 tot 3.500 euro).
• Meterkast: hoeveel groepen, zit er een aardlekschakelaar, is er ruimte voor uitbreiding (laadpunt, inductie)?
• Ventilatie: natuurlijk, mechanisch of WTW? Zet de mechanische ventilatie op stand 3 en luister of hij loeit.
• Warm water: draai een kraan open en klok hoe lang het duurt, en check de druk als er meerdere kranen open staan.
• Zonnepanelen: aantal, bouwjaar, omvormer (die gaat korter mee dan de panelen) en of ze eigendom zijn of geleased.
• Radiatoren: voel of ze allemaal warm worden, en kijk of ergens elektrisch is bijgeplaatst (teken van een koude hoek).
• Inbouwapparatuur: zet oven, kookplaat, vaatwasser en afzuigkap aan en kijk of ze doen wat ze moeten doen. Vraag naar de aankoopjaren en of ze in de lijst van zaken staan.
• Koeling: hangt er een airco of een warmtepomp die kan koelen? Vraag het bouwjaar, en check of de buitenunit is toegestaan (geluid naar de buren, en bij een VvE of monument een toestemming of vergunning).

4. Indeling en ruimte

De plattegrond op Funda is geen NEN 2580-meting. Meet zelf wat je echt gaat gebruiken.

• Neem een rolmaat mee en meet de kamers waar je grote meubels kwijt moet.
• Check of de opgegeven woonoppervlakte volgens NEN 2580 is gemeten, en of berging of zolder is meegerekend.
• Zolder: is de stahoogte voldoende, en mag de zolder formeel als kamer gelden (raamoppervlak, vluchtweg)?
• Kijk waar je meterkast, wasmachine-aansluiting en afzuiging zitten. Verplaatsen kost meer dan je denkt.
• Zonoriëntatie: waar komt de zon op, waar gaat hij onder, en welke kant liggen de tuin en de woonkamer op? Sta stil in de tuin en bepaal wanneer je hier zon hebt, niet alleen op het uur van de bezichtiging.
• Inkijk: kijken de buren of voorbijgangers bij je naar binnen, in de woonkamer, de slaapkamer en de tuin? Ga zelf in de tuin en op het balkon staan en kijk ook omhoog.
• Wil je een muur doorbreken? Vraag welke muren dragend zijn, want een stalen ligger kost al snel een paar duizend euro.

5. Buurt en omgeving

Je koopt de straat, niet alleen het huis. Een bezichtiging op zondagmiddag laat de helft van de omgeving niet zien.

• Kom terug op een werkdag in de spits en een keer in de avond. Geluid, parkeerdruk en licht zijn dan anders.
• Parkeren: is er een vergunningstelsel, hoeveel vergunningen per adres, hoe lang is de wachtlijst?
• Vergunningen in de buurt: welke aanvragen lopen er, en kan een aanbouw, een dakopbouw, een sloop of een gekapte boom je uitzicht en je woningwaarde raken? Wij checken de aanvragen rond het adres voor je.
• Vraag de buren wat er speelt. Twee minuten aan de deur levert meer op dan een uur bij de makelaar.
• Check het omgevingsplan voor het perceel naast en achter je: een lege plek kan een bouwvlak zijn.
• Let op geluid van weg, spoor en industrie, en op de looproute naar school, station en winkels.
• Vuilcontainers: waar staan ze op ophaaldag, en zetten de buren die voor jouw stoep of raam? Vraag het bij de buren, want dit staat in geen enkel document.

6. Papieren en vragen aan de makelaar

Dit zijn de stukken die je vóór het bieden wilt hebben. Vraag ze tijdens de bezichtiging op, niet erna.

• De vragenlijst van de verkoper over de staat van de woning (zijn mededelingsplicht), plus de lijst van zaken.
• Bij een appartement: splitsingsakte, laatste jaarrekening en notulen van de VvE, MJOP en het reservefonds.
• Eigendomssituatie: eigen grond of erfpacht, en bij erfpacht de canon, de einddatum en de herzieningsdatum.
• Energielabel met opnamedatum, plus facturen van isolatie- en installatiewerk.
• Onderhoudsverleden: welke werkzaamheden zijn wanneer gedaan, en door wie?
• Welk groot onderhoud staat er de komende vijf jaar aan: dak, kozijnen, schilderwerk, ketel? Vraag wat de verkoper weet en zet er zelf bedragen bij.
• Vraag hoe lang de woning te koop staat, of de prijs is aangepast, en of er al biedingen zijn.
• Vraag naar de biedprocedure: open, gesloten, met een sluitingsdatum, en hoe de verkoper kiest.

Energielabel: wat er niet in staat

Bij verkoop is een geldig energielabel verplicht, en dat label is tien jaar geldig. Twee dingen waar je op moet letten. Ten eerste de opnamedatum: een label uit 2016 zegt niets over de spouwisolatie die in 2022 is aangebracht, en ook niets over een verbouwing die het slechter heeft gemaakt. Ten tweede het niveau waarop het label geldt: in een appartementencomplex circuleert soms een pandlabel dat niet het label van jouw woning is.

Bij label E, F of G is de vraag niet óf je gaat verduurzamen maar wanneer. Vraag dan per onderdeel wat er al is gedaan: glas, dakisolatie, vloerisolatie, muurisolatie. Twee woningen met hetzelfde label F kunnen tienduizenden euro's verschillen, afhankelijk van welk onderdeel nog open staat. Die post hoort in je bod, niet in een verrassing na de sleuteloverdracht.

Vragen die je aan de makelaar stelt

De verkopend makelaar werkt voor de verkoper, niet voor jou. Dat betekent niet dat hij liegt: hij heeft een mededelingsplicht voor gebreken die hij kent. Het betekent wel dat je moet vragen, want ongevraagd komt het niet. Deze vragen leveren het meeste op:

• Wat is er de laatste tien jaar aan onderhoud gedaan, en door wie? Vraag door op facturen. "De vorige eigenaar heeft het dak gedaan" zonder factuur is geen onderhoudsverleden.
• Zijn er gebreken bekend? Stel de vraag expliciet en luister naar het antwoord. Vraag ook of de vragenlijst van de verkoper al beschikbaar is.
• Waarom verkoopt de eigenaar? Het antwoord zegt iets over de haast aan de andere kant van de tafel, en dat is informatie voor je bod.
• Hoe lang staat de woning te koop, en is de prijs aangepast? Een woning die drie maanden staat in een markt waarin de rest binnen twee weken weg is, heeft een reden.
• Welke biedprocedure volgt de verkoper? Open, gesloten, met of zonder sluitingsdatum, en waar de verkoper op selecteert (prijs, voorwaarden, opleverdatum).
• Zijn er al biedingen? De makelaar mag niet vertellen wat er is geboden, maar wel of er interesse is.
• Eigen grond of erfpacht? Bij erfpacht: de canon, de einddatum en de eerstvolgende herzieningsdatum. Dit verandert je maandlasten en je hypotheekruimte.

Bij een appartement komt daar de VvE bij. Vraag om de splitsingsakte, de laatste jaarrekening, de notulen van de laatste twee vergaderingen, het meerjarenonderhoudsplan en de hoogte van het reservefonds. Een VvE die 40 euro per maand reserveert voor een complex met een dak van dertig jaar oud, gaat je nog geld kosten.

Hoe lang duurt een bezichtiging, en hoe vaak ga je kijken?

Reken op twintig tot dertig minuten voor een eerste bezichtiging. In een drukke markt zet een makelaar bezichtigingen achter elkaar en is het korter. Dat is niet genoeg tijd om alles van deze checklist na te lopen, dus verdeel het over twee bezoeken.

Gebruik de eerste bezichtiging voor de vraag of dit huis het is: indeling, licht, buurt, gevoel. Vraag daarna een tweede bezichtiging aan voor de techniek. Bij die tweede ronde neem je iemand mee die verstand van bouwen heeft, kom je op een ander tijdstip (spits of avond), en loop je de punten na die je de eerste keer bent vergeten. Als een verkoper geen tweede bezichtiging toestaat voordat je moet bieden, is dat zelf ook informatie.

Do's en don'ts

• Doe: maak foto's van typeplaatjes, meterkast, kruipruimte en elke plek waar je twijfelt. Na drie bezichtigingen op een zaterdag weet je niet meer welk huis welke ketel had.
• Doe: loop een rondje door de straat en spreek een buurman aan. Twee minuten aan de deur levert meer op dan een uur bij de makelaar.
• Doe: vraag om de kruipruimte te openen. Zeggen ze nee, dan is dat een antwoord.
• Laat: je bod noemen tijdens de bezichtiging. Wat je hardop zegt is je onderhandelingsruimte kwijt.
• Laat: je leiden door de styling. Een ingerichte woning verkoopt beter, en dat is precies waarom hij zo is ingericht.
• Laat: de bouwkundige keuring vallen om sneller te kunnen bieden. Een keuring kost een paar honderd euro en dekt een risico van tienduizenden.

Na de bezichtiging: wanneer en wat bied je?

De biedprocedure bepaalt je tempo. Bij een open procedure zonder sluitingsdatum kun je te laat zijn, dus bied binnen een dag of twee zodra je je bod hebt onderbouwd. Bij een gesloten procedure met een sluitingsdatum levert eerder bieden niets op, en gebruik je de tijd om je onderbouwing scherp te krijgen.

Die onderbouwing is waar de meeste kopers het laten liggen. Landelijk wordt er gemiddeld rond de 5 procent boven de vraagprijs geboden, in Amsterdam rond de 7 procent, maar een gemiddelde is geen bod. Wat er in déze straat, voor dít woningtype en in dít prijssegment gebeurt, kan tientallen procenten van dat gemiddelde afwijken. Ons artikel over hoeveel je moet overbieden gaat daar diep op in.

Neem in je bod de posten mee die uit de bezichtiging zijn gekomen. Een label F waarvoor je 25.000 euro aan isolatie moet reserveren, verlaagt wat je kunt bieden zonder in de problemen te komen. Hetzelfde geldt voor een cv-ketel van zestien jaar, een dak dat over vijf jaar moet, of een VvE met een leeg reservefonds. Dat zijn geen onderhandelingstrucs maar je eigen begroting.

Voor de cijferkant: een BiedAdvies rekent per adres door wat een realistisch bod is, op basis van vergelijkbare verkopen in de buurt, de WOZ-waarde en de actuele overbiedingscijfers voor de regio en het woningtype. Wil je eerst alleen de WOZ-waarde weten, dan kan dat gratis via onze WOZ-checker. Let daarbij op dat de WOZ gemiddeld 5 tot 15 procent achterloopt op de marktwaarde; hoe dat werkt staat in WOZ-waarde versus marktwaarde.

Wat je na de bezichtiging nog kunt uitzoeken

Twee dingen die je thuis doet en die vaak het verschil maken. Kijk in het omgevingsplan wat er op de percelen naast en achter de woning mag: een lege plek kan een bouwvlak zijn, en de tuin van nu kan het uitzicht op een aanbouw van straks zijn. Hoe je dat leest staat in bestemmingsplan lezen. De checklist hierboven doet de eerste ronde langs de vergunningsaanvragen binnen 250 meter van het adres; wil je zelf verder rondkijken, dan staat alles op de vergunningenkaart. Een dakopbouw twee huizen verderop of een sloop achter de tuin verandert je uitzicht, en daarmee wat de woning over vijf jaar waard is.

En de saaiste maar nuttigste stap: zet de posten die je hebt gezien op een rij met een bedrag erbij. Dak, ketel, glas, elektra, isolatie. Dan weet je niet alleen wat je wilt bieden, maar ook wat je daarna nog kunt betalen.